Giao dịch bất động sản hiện chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, trong khi sức mua từ người ở thực sụt giảm bởi thu nhập không đuổi kịp giá nhà, theo chuyên gia.
Tại tọa đàm về giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền chiều 17/10, các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều nghịch lý cố hữu. Điển hình là tình trạng dự án ra mắt liên tục, nguồn cung hết khan hiếm nhưng chủ yếu là hàng giá cao, vượt khả năng chi trả của phần đông người dân đô thị.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong quý III, thị trường ghi nhận gần 40.000 sản phẩm mới (gồm cả căn hộ, đất nền, thấp tầng, sản phẩm nghỉ dưỡng). Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024.
Riêng với chung cư, phân khúc 80-200 triệu đồng một m2 chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội, còn phân khúc 50-80 triệu một m2 chiếm 21%. Trong khi nhóm căn hộ bình dân, vốn là loại hình được người dân trông đợi nhất, chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, đều đến từ dự án nhà xã hội. Điều này có nghĩa sản phẩm nhà thương mại giá rẻ gần như biến mất.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phát biểu tại tọa đàm chiều 17/10. Ảnh: The Leader
">
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phát biểu tại tọa đàm chiều 17/10. Ảnh:The Leader
Về phía cầu, ông Đính cho biết thị trường đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn nhu cầu mua để ở. Lực cầu đầu tư tăng mạnh trong bối cảnh chính sách tín dụng được nới lỏng. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước chỉ ra đến cuối tháng 7, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế.
Trong bối cảnh áp lực lạm phát và hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều nhà đầu tư coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và công cụ sinh lời hiệu quả. Ngược lại, sức mua ở thực lại gặp thách thức vì khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng kéo giãn. Tại Hà Nội và TP HCM, giá chung cư mới đã đạt mức 90-95 triệu đồng mỗi m2, thậm chí nhiều dự án vượt 120 triệu một m2
"Giá nhà tăng cao khiến người trẻ mất động lực sở hữu nhà ở, dẫn đến xu hướng ngại lập gia đình, giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số", ông Đính cho biết.
ùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết nguồn cung nhà ở đã dồi dào hơn nhưng chủ yếu là nhà cao cấp, còn phân khúc vừa túi tiền vẫn thiếu trầm trọng. Tình trạng này đã kéo dài trong 4-5 năm trở lại đây. Nếu như năm 2020, TP HCM có 163 căn hộ nhà ở giá vừa túi tiền được tung ra trong cả năm, chiếm có 1%, thì ba năm tiếp theo, thị trường chỉ có nhà ở trung cấp và cao cấp, nhà giá rẻ không còn.
Đến năm 2024, nhà ở trung cấp cũng có xu hướng vắng bóng. 6 tháng đầu năm nay, hơn 3.300 căn nhà được ra mắt thị trường cũng đều là phân khúc cao cấp. "Nguồn cung vừa túi tiền quá ít trong khi nhu cầu người dân rất nhiều dẫn đến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn", ông nói.
Tại tọa đàm, các chuyên gia kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Theo ông Lê Hoàng Châu, trong bối cảnh hiện nay, phân khúc nhà thương mại có giá dưới 3 tỷ đồng được xác định có ngưỡng giá phù hợp. Ông đề xuất bổ sung người mua nhà thương mại dưới 3 tỷ đồng một căn được tiếp cận gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng, vốn chỉ dành cho nhà xã hội. Theo ông, khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ sẽ được gia tăng khi có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý, khoảng 5,9-6,1% một năm, trong thời hạn 20-25 năm.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, cũng cho rằng cần các giải pháp nắn dòng vốn tín dụng vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực để hạn chế tình trạng đầu cơ, giảm rủi ro cho cả thị trường và hệ thống ngân hàng. Các phân khúc cần được đẩy mạnh dòng vốn tín dụng gồm nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập trung bình - thấp. Ông Vũ ủng hộ giải phápđánh thuế theo thời gian sở hữu nhànhằm hạn chế tình trạng đầu cơ chờ tăng giá cũng như bỏ hoang nhà đất, gây lãng phí tài nguyên.
Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị cơ quan quản lý nhanh chóng hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và triển khai trung tâm giao dịch nhà đất do Nhà nước quản lý. Trung tâm này sẽ tạo lập một kênh giao dịch chính thống, minh bạch, giảm chi phí và thời gian cho người dân, doanh nghiệp. "Việc thí điểm trung tâm gắn kết với quá trình chuyển đổi số được kỳ vọng giảm tình trạng đầu cơ, thổi giá và chống thất thu thuế cho Nhà nước", ông nói.
Cùng đó, các chuyên gia cho rằng cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc. Mục tiêu để mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.
